최근 한국에서도 재산세 부담을 둘러싼 논의가 활발하다. 특히 1가구 1주택 실거주자와 고령자를 대상으로 한 감면 혜택은 사회적 공감대가 높지만, 세부 내용은 복잡하고 또 개선해야 될 여지도 많다. 그런데 미국, 특히 텍사스 주는 실거주자와 고령자에 대한 재산세 감면을 폭넓게 제공해 눈길을 끈다. 텍사스는 미국 내에서도 개인 소득세(State Income Tax)가 없는 대신 제산세율이 높기로 유명한데, 그럼에도 불구하고 텍사스 주민들이 큰 불만 없이 세금을 낼 수 있는 요인은 무엇일까? 본 기사에서 대한민국과 미국 텍사스의 재산세 감면 제도를 비교해보고, 우리가 배울 점은 무엇인지 살펴본다.

대한민국: 실거주자 감면 확대는 했지만… 제한적

한국은 2021년부터 1가구 1주택 실거주자에 대해 재산세 감면을 시행 중이다. 공시가격 6억 원 이하 주택은 재산세의 30%를 감면해주고, 6억에서 9억 원 사이의 주택에 대해서는 15% 감면을 해준다. 9억 원 초과 주택에 대해서는 세금 감면이 없다. 

1가구 1주택자 재산세 감면 (2021년부터 시행)

* 적용 대상: 1가구 1주택자이며, 실제 거주하고 있는 경우 (거주 요건 충족)

* 자동 적용: 별도 신청 없이 자동 감면

 또한 만 60세 이상 고령자 중 장기보유(10년 이상)자는 종합부동산세(종부세) 세액 공제를 받을 수 있다. 하지만 재산세 감면과 종부세 공제는 별개이며, 감면 대상이 엄격하게 한정되어 있어 도심 고가 주택 거주 고령자들은 상대적으로 체감이 낮다. 구매 당시에는 비교적 저렴하게 구매해서 오래 산만큼 집값이 급등해서 어쩔 수 없이 종부세 대상이 된 고령층은 정든 집을 떠나 더 저렴한 곳으로 이사하던지, 아니면 이 세금을 감당할 수밖에 없다는 문제점이 바로 여기에서 생긴다. 

장기보유 고령자 세액공제 (종합부동산세 대상)

* 종합부동산세(종부세) 대상인 경우 적용 (재산세와 별개)

대한민국은 올해 2025년부터 65세 이상 인구 비율 20% 이상의 초고령사회에 진입했다. 게다가 고령층 자산의 70% 이상이 부동산에 집중된 기형적 경제 구조로 노년층들은 은퇴 후 소득 없이 재산세만 부담하게 되어 현실적인 위협이 되고 있는 실정이다.

미국 텍사스: 과세 대상가액 대폭 감면 + 세율 동결

텍사스 주는 재산세율이 전국 평균보다 높은 편(약 1.6%~3%)이지만, 실거주자(Primary Residence)와 고령자(65세 이상)에게는 강력한 감면 혜택을 제공한다.

실거주자 재산세 감면(Homestead Exemption)의 경우 주택 가격에 관계없이 과세 대상 재산가액에서 최대 $100,000 (약 1억 3천만 원)이 공제된다. (2023년 기준, 학교세 기준이며 카운티·시세도 일부 감면) 즉, 고가 주택이든 저가 주택이든 자기가 실거주하는 집이라면 감면 대상이 된다는 것이다.

게다가 65세 이상이라면 주택 보유 기간에 관계없이 추가로 $10,000가 공제되고 여기에 더해서 재산세율도 동결 (Freeze) 가능하다. 그래서 고령자는 물가상승률에 따라 재산세가 오르지 않는 것이다.

요약하면 텍사스는 세율 자체는 높지만, 실거주자와 고령자에게는 실질적인 세 부담을 크게 낮춰주는 구조다. 대한민국의 재산세와 비교해 가장 특징적인 점은 ‘고가 주택이라도 자기가 실제 거주한다면 재산세 감면 대상이라는 점’, 그리고 ‘몇 년을 보유했던 상관없이 65세 이상은 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다는 점’이다. 다만 본인이 직접 해당 카운티(county)의 세무서에 서류(Form 50-114)를 제출해야만 이러한 감면 혜택을 받을 수 있다. 

Texas 주 실거주자 재산세 감면 신청 서류(Form 50-114) 

한국, '과세가액 면세'와 '세율 동결'을 텍사스로부터 배워라.

한국의 공시가격 기준 세율 구조는 부동산 가격 급등 시 세 부담 변동이 커진다는 단점이 있다. 반면 텍사스는 과세 대상 재산가액을 아예 줄여주는 구조이기 때문에, 자산 가치 상승과 관계없이 기본적인 주거권을 보장받을 수 있다.

특히 고령자 세율 동결(Freeze) 제도는 소득이 줄어드는 은퇴 세대에게 안정적인 주거 환경을 제공한다는 점에서 한국도 검토해볼 필요가 있다. 또 소득이 줄었거나 아예 없는 고령자가 실제 거주하는 주택에 대해 보유 기간과 상관없이 감면 혜택을 주는 것도 반드시 도입해야 할 제도이다. 

실거주자와 고령자의 안정적 주거권 보장은 세금 감면 이상의 의미를 지닌다. 한국도 과세가액 감면 확대와 고령자 세율 동결을 도입해 폭넓은 세 부담 완화를 고민해야 할 시점이다. 이런 세법 개정은 ‘내가 살고 있는 집’만큼은 부담 없이 편안하게 살게 해줘야 하는 정부의 숙제이다.