50대와 60대는 인생의 중대한 시기이다. 은퇴나 커리어 전환을 앞두고 있는 사람도 있고, 자녀를 독립시키면서 가계가 개편되는 시기를 맞는 사람도 있다. 또한 건강 관리와 이동성에 대한 고려도 커지는 시기이다. 따라서 이들에게 부동산은 단순한 자산이 아니라 거주 안정성 확보는 물론이고 인생 후반기를 대비하는 대책으로 사용된다. 그래서 5060의 부동산 전략은 언제, 어디에, 어떤 방식으로 접근하냐에 따라 노후의 질과 자산의 미래가 달라지게 하는 중요한 부분이다.

부동산 시장 양극화, 더 이상 예외 없다

2025년 부동산 시장의 화두는 '양극화'다. 강남·분당·과천 등 입지 우위 지역과 그 외 지역 간 격차가 뚜렷하게 벌어지고 있다. GTX 노선 확장, 금리 인하 기대감, 재건축 규제 완화 등의 영향으로 프리미엄 지역은 일부 반등세를 보이는 반면, 비인기 지역과 지방 비도심 지역은 여전히 거래 침체와 가격 하락 압력에 시달리고 있다.

이러한 상황에서 가장 민감하게 반응하고 있는 계층이 바로 5060세대다. 이들은 자산 규모와 투자 여력에 따라 상반된 전략을 선택하며 부동산 시장의 양극화를 더욱 가속화하고 있다.

여력 있는 5060, '자산 증식' 전략 본격화

자산 여력이 충분한 5060들은 거주용 부동산은 역시 ‘똘똘한 한 채’ 전략에 집중하고 있다. 이들은 서울 강남권, 과천, 분당 등 재건축 기대감이 높고 입지가 검증된 핵심 지역에 자산을 압축하는 방식을 선호한다.

"2026~27년 입주 물량이 크게 줄어들 것으로 예상되는 가운데, 공급 축소기에 대비한 선제적 투자가 필요하다"고 부동산 전문가들은 입을 모으는 가운데, 특히 GTX 개통 효과와 재건축 규제 완화 기대감이 맞물리면서 이들 지역의 매력도가 더욱 높아지고 있다.

또한 이들은 단순한 거주용 부동산을 넘어 수익형 자산 분산에도 관심을 보이고 있다. 소형 오피스텔이나 도심 근린주택 등을 통해 월세 수익을 확보하는 현금 흐름 효율화 전략을 병행하는 것이다.

여력 부족한 5060, '실거주 우선' 안정 전략

반면 투자 여력이 부족한 5060들은 '실거주 우선' 전략을 택하고 있다. 자녀 독립 후 2인 가구로 전환되는 라이프 사이클 변화에 맞춰 소형 아파트 중심의 다운사이징(downsizing)을 추진하는 경우가 늘고 있다.

이들은 무리한 대출보다는 안정적인 상환 계획을 중시한다. 고정금리나 혼합금리를 선택해 금리 리스크를 최소화하고, 대출 실행 전 철저한 상환 계획을 점검하는 신중함을 보인다.

특히 GTX 의 비주류 역세권에 주목하는 경우도 증가하고 있다. 미래 교통망 확장의 수혜를 기대하면서도 현재로서는 상대적으로 저렴한 가격에 진입할 수 있는 지역을 전략적으로 선택하는 것이다.

이재명 정부 정책, 5060세대 전략에 새 변수

이재명 정부의 부동산 정책 기조 변화가 5060의 전략 분화에 새로운 변수로 작용하고 있다. 정부는 '양극화 해소'와 '공급 중심' 정책을 핵심으로 내세우며 부동산 시장 안정화를 추진하고 있다.

주요 정책 방향을 보면, 3기·4기 신도시 조기 개발과 주거복합 공공주택 추진을 통한 공급 확대가 예상된다. 동시에 재건축·재개발 규제 완화 정책도 추진될 전망이다. 용적률 상향 조정, 부담금 경감, DSR(총부채원리금상환비율) 완화 등이 핵심 내용이다.

세제 부문에서도 변화가 예고된다. 종합부동산세와 취득세 등 다주택자 세부담 완화 방향이 시사되면서, 투자 여력이 있는 5060들에게는 호재로 작용할 것으로 분석된다.

전문가 진단: "선택의 질이 미래 결정할 것"

부동산 전문가들은 이러한 정책 변화가 입지 고평가 지역 중심의 수요를 더욱 견인할 것으로 전망한다고 입을 모은다. 동시에 대출 여력이 부족한 계층에게는 실거주 중심의 진입 기회를 늘릴 수 있는 환경이 조성될 것으로 분석된다.

한 부동산 전문가는 "부동산 시장의 양극화는 구조적으로 지속될 것"이라며 "입지 우위 지역은 정책·금리·공급 요인에 따라 가격 방어력이 강화되는 반면, 그 외 지역은 인구 감소와 거래 부족으로 조정 압력이 계속될 것"이라고 전망했다.

5060 부동산 전략의 새로운 패러다임

결국 5060의 부동산 전략은 자산 규모와 투자 목적에 따라 명확히 분화되고 있다. 여유 있는 계층은 '압축·수익·재건축 기대'를 중심으로 한 투자 전략에 집중하고, 여유가 부족한 계층은 '실거주·위험 회피·정책 수혜'형 매수 모델에 집중하는 양상이다.

특히 이재명 정부의 정책 기조는 공급 확대와 세제·대출 규제 완화를 통해 중심 입지 수요는 강화하고 주거 진입 장벽은 일부 완화할 여지가 있어, 5060 수요층이 향후 부동산 시장 재편의 핵심 수혜 계층이 될 가능성도 제기되고 있다.

전략적 선택의 시대

부동산 양극화 시대를 맞아 5060세대는 '어디에 살 것인가'보다 '어떻게 대응할 것인가'를 명확히 해야 하는 분기점에 서 있다. 시장 흐름과 정책 방향, 그리고 본인의 자산 상황을 종합적으로 고려한 전략적 선택이 그 어느 때보다 중요한 시점이다.

전문가들은 "무조건적인 매수나 매도보다는 자신의 상황에 맞는 명확한 전략 수립이 필요하다"며 "특히 5060의 경우 투자와 실거주의 목적을 분명히 하고, 그에 맞는 접근 방식을 택해야 한다"고 조언했다.