대선 이후 부동산 정책 전망: 공급 확대와 주거복지, 어디로 향하나?

2025년 6월 3일 조기 대선 이후 부동산 시장의 향방은?

윤석열 전 대통령의 탄핵으로 촉발된 2025년 6월 3일 조기 대선이 다가오면서 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 정치적 격변과 경제적 불안 속에서 새 정부의 부동산 정책은 주거 안정과 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 잡아야 하는 과제를 안고 있다. 더불어민주당 이재명 후보와 국민의힘 김문수 후보를 중심으로 한 주요 정당의 공약과 시장 상황을 바탕으로 대선 이후 부동산 정책의 방향을 예측해본다.

민주당: 공급 확대와 주거복지 강화

현재 여론조사에서 선두를 달리고 있는 이재명 더불어민주당 후보는 문재인 정부의 주거복지 기조를 계승하되, 보다 실용적인 접근을 강조하고 있다. 민주당은 수도권 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 서울 도심 내 용적률 상향과 공공·민간 재개발 활성화를 핵심 공약으로 내세웠다. 이재명 후보의 시그니처 정책이었던 기본주택(저렴한 공공임대주택)도 재검토되고 있으며, 시장 수용성을 고려해 임대형 중심으로 추진될 가능성이 높다.

세제 정책에서는 다주택자에 대한 양도세·취득세 중과를 유지하며 투기 억제에 방점을 두되, 초고소득층을 제외한 감세 기조를 일부 도입해 중산층 부담을 완화할 계획이다. 그러나 과거 문재인 정부의 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제)이 전세난과 매매가 상승을 초래했다는 비판을 의식해, 이를 보완하는 방향으로 정책이 조정될 전망이다.

“주거는 복지다. 공급 확대와 함께 실수요자의 부담을 줄이는 정책을 추진하겠다”는 이재명 후보의 발언은 민주당의 정책 기조를 잘 보여준다. 전문가들은 민주당 집권 시 단기적으로 시장 안정화에 초점을 맞추고, 중장기적으로 공공임대주택 공급 확대를 통해 주거복지를 강화할 것으로 보고 있다.

국민의힘: 규제 완화로 시장 활성화 노려

반면, 국민의힘은 윤석열 정부의 규제 완화 기조를 이어가며 부동산 시장 활성화를 목표로 한다. 김문수 후보를 중심으로 한 국민의힘은 재건축·재개발 활성화와 세제 완화를 핵심 공약으로 제시했다. 특히, 재건축 용적률 상향과 초과이익환수제 폐지, 다주택자 양도세·취득세 중과 폐지, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 등이 포함된다. 권성동 원내대표는 “서울·수도권·비수도권으로 나눠 지역별 수요에 맞춘 정책을 추진하겠다”며 차별화된 전략을 강조했다.

그러나 국민의힘은 윤석열 정부 탄핵 여파로 중도층 지지를 얻기 어려운 상황이다. 2024년 총선 패배로 입법 동력도 약화돼 있어, 정책 실행에 제약이 따를 가능성이 크다. 그럼에도 불구하고, 재건축·재개발 중심의 공급 확대는 서울 강남권과 같은 고가 아파트 시장에서 단기적인 가격 상승을 유발할 수 있다는 전망이 나온다.

시장 상황: 관망세 속 불확실성 증폭

2025년 4월 기준, 서울 아파트 매매 거래량은 3월 8,991건에서 4월 20일 기준 1,166건으로 급감하며 관망세가 뚜렷하다. 고금리와 대출 규제, 경기 침체 우려, 대선 불확실성이 맞물리며 수요가 위축된 결과다. 특히, 12·3 비상계엄 사태 이후 소비자심리지수(CCSI)가 4개월 연속 100 아래를 기록하며 경제 활성화가 시급한 과제로 떠올랐다.

부동산 전문가들은 “대선 기간 동안 정책 공백으로 시장은 관망세를 유지할 가능성이 크다. 새 정부의 초기 정책이 시장 신뢰를 얻지 못하면 가격 변동성이 커질 수 있다”고 경고했다.

4060 세대에 미치는 영향

40~60대(4060)는 부동산 시장의 주요 수요층이자 자산의 상당 부분을 부동산에 보유한 세대로, 새 정부의 정책 변화가 이들에게 미치는 영향은 상당하다.

• 민주당 집권 시: 공공임대주택 확대와 투기 억제 정책은 4060 세대의 다주택자들에게 불리하게 작용할 수 있다. 양도세·취득세 중과 유지로 자산 처분 비용이 높아지고, 임대차 3법 보완으로 전세 공급이 줄어들 가능성이 있다. 반면, 자녀를 위한 주거 지원을 고려하는 50~60대는 기본주택과 같은 저렴한 임대주택 정책의 수혜를 받을 수 있다. 40대 실수요자는 대출 규제 강화로 내 집 마련이 어려워질 가능성이 있지만, 공급 확대가 본격화되면 중저가 아파트 시장에서 기회가 생길 수 있다.

• 
  

• 국민의힘 집권 시: 재건축·재개발 활성화는 서울 강남권과 같은 고가 아파트 보유 4060 세대에게 유리하다. 초과이익환수제 완화와 세제 혜택으로 자산 가치 상승이 기대되며, DSR 규제 완화는 자녀 대출 지원이나 추가 부동산 투자에 숨통을 틔워줄 수 있다. 그러나 비수도권에 거주하거나 중저가 주택을 보유한 4060 세대는 정책 수혜가 제한적일 가능성이 크다. 또한, 규제 완화로 단기적인 가격 상승이 발생하면 40대 무주택자의 내 집 마련 부담이 커질 수 있다.

• 
  

• 공통 과제: 4060 세대는 자산 관리와 자녀 주거 지원이라는 이중 과제를 안고 있다. 새 정부가 지역별 맞춤형 정책과 일관된 부동산 전략을 제시하지 못하면, 이들의 재무 계획에 불확실성이 더해질 것이다. 특히, 고금리 기조가 지속되면 대출 상환 부담이 커져 40대 가계에 타격이 클 수 있다.

신뢰와 실행력에 달렸다

대선 이후 부동산 정책은 이재명 후보의 당선 가능성이 높은 만큼, 민주당의 공급 확대와 주거복지 중심으로 전개될 가능성이 크다. 그러나 국민의힘이 집권할 경우 규제 완화와 시장 활성화에 무게를 두며 단기적인 시장 반등을 노릴 것이다. 어느 쪽이든, 새 정부는 정책의 일관성과 신뢰성을 확보해 시장 안정화를 이끌어야 한다.

4060 세대는 정책 변화에 따라 자산 관리와 주거 계획을 재점검해야 할 시점이다. 대선 결과와 새 정부의 초기 정책 발표를 주의 깊게 지켜보며, 지역별·유형별 시장 동향에 맞춘 전략이 필요하다.